대세는 꼬마빌딩이다! / 김윤수(빌사남 대표)

나는 아직 빌딩을 넘볼 단계가 아니지만,ㅎㅎ 계속 재테크와 부동산에 관심을 가지고 있는 만큼 언젠가는 꼬마빌딩을 가질 수 있을 거라는 마음으로 열심히 읽고 공부했다! :)

# 꼬마빌딩 매입계획
1) 꼬마빌딩 매입목적(임대수익, 시세차익, 직접 사용) 및 투자자의 연령대
2) 자금현황(수입, 현금, 부동산 등 구체적으로 작성) 및 대출규모
3) 검토하고 있는 지역
 - 임대 수익을 예상할 때는 임대인의 입장이 아니라 임차인의 눈으로 보는 것이 중요하다. '내가 장사를 하면 이쪽에 임대를 들어올 것인가?' '이 정도 임대료를 내면서 장사를 할 것인가?' 등 역지사지를 해보면 답이 나온다.
4) 선호항목(도로너비, 역과의 거리, 경사면, 코너, 용적률, 건물상태)
 - 선호하는 항목들을 순서대로 정해 나에게 맞는 빌딩을 찾아보고 모든 상황에 대해 항상 '왜'라는 질문을 던져보자. 그리고 반드시, 그 질문에 대한 답을 구해 보자.

# 도전적으로 투자를 원하거나 젊은 사람이라면 당장의 임대수익보다는 향후 시세차익을 목적으로 공격적인 투자를 해보는 것도 좋다. 예를 들면, 신축과 리모델링을 통해 건물의 가치를 끌어올리는 투자, 임대료가 낮은 건물에 재임대를 통해 임대수익률을 높이는 투자, 대출을 최대한으로 이용하는 투자 등이 있다.

# 대출을 이용해 최소자금으로 꼬마빌딩에 투자를 하고 싶다면 다음의 내용을 확인해야 한다.
첫 번째, 해당 건물의 공시지가가 높아야 하고(보통 담보대출은 공시지가의 70% 내외로 되기 때문) 인근에 비싸게 매각된 사례들이 많아야 한다.
두 번째는 대출자의 신용에 따라 '담보대출+@'로 신용대출을 추가적으로 받을 수 있어야 한다.
세 번째는 임대수익이 발생되고 용도는 근린생활시설로 되어 있는 것이 좋다. 참고로 주택의 경우는 방마다 최우선변제금액(서울시 기준 3,400만원)을 제외해서 대출을 해주기 때문에 대출이 많이 안 나올 수 있다는 점을 감안해야 된다.

# 답사 전 챙겨야 할 4가지 서류
1) 부동산 매물보고서
 - 중개사무소에서 작성. 빌딩에 대한 자세한 내역과 가격정보 등이 기재되어 있다.
2) 등기부등본
 - 등기소나 대법원 인터넷등기소에서 출력. 소유자에 대한 사항과 대출내역 등이 나와 있는데, 등기부등본은 반드시 부동산의 검토를 할 때 함께 봐야 한다. 등기부등본을 봐야 매도인이 왜 파는지를 알게 되고 약점도 찾을 수 있어 협상을 할 때 좋은 열쇠를 쥘 수 있기 때문이다.
3) 건축물대장
 - 관할 구청이나 인터넷 사이트 민원24에서 출력 가능. 건물 면적에 대한 사항이 나온다. 건축행위의 내용 확인이나 위법건축물 그리고 면적이 다른 것은 없는지를 확인할 수 있다.
4) 토지이용계획
 - 대지의 가치를 알 수 있는 가장 중요한 서류. 부동산 종합민원 사이트 일사편리에서 해당 주소를 검색하면 확인할 수 있는데 해당 주소의 대지 용도지역과 관련 법률 등이 나와 있다. 토지이용계획을 보면 부동산 공법상 대지를 어떻게 사용할 수 있고, 업종들은 어떻게 해야 되는지 파악이 가능하다.

# 현장 답사시 주의사항
빌딩을 처음 매입하는 사람들 대부분은 현재 나와 있는 매물만 보게 된다. 하지만 검토 중인 건물만이 아니라 인근의 매각된 사례를 최소 3건 이상 보도록 하자.

# 주변에 매각된 빌딩, 그게 바로 답안지다. 빌딩 투자 안목을 기르기 위해서는 반드시 매각된 빌딩을 봐야 한다. 매각된 빌딩은 다 그만한 이유가 있다. 생각해 보자. 거금을 들야야 하는 빌딩을 아무 이유도 없이 매입하겠는가?

# 빌딩의 매각된 사례는 '국토부 실거래가 공개시스템'을 통해 확인이 가능한데, 현재까지는 해당 지역만 검색이 가능하고 개별 주소를 알 수 없다는 단점이 있다. 이 경우 빌딩 실거래가 조회가 가능한 '빌사남'앱을 이용하면 해당 지역의 주소, 매매가, 대출비율, 보증금 등 자세한 조회가 가능하다.

# 상권이 확장되기 좋은 7가지 조건
1) 상권을 이용하는 주 이용객이 20~30대
2) 도로는 8~12m, 15m(무단횡단이 가능한 도로. 4m 도로는 대략 차 한대가 지나갈 수 있는 도로)
3) 초입에 들어섰을 때 도로의 끝이 보이고, 내리막길이나 언덕길이 없는 도로
4) 역과의 거리가 가까운 곳
5) 근린생활시설로 바뀔 수 있는 노후화된 건물이 인근에 많이 있는 곳
6) 주변에 큰 상권이 있는 곳(가로수길 상권에서 세로수길 확장)
7) 쇼핑, 문화 먹자, 음주 등이 같이 되는 곳(상업지)

# '같은 값이면 다홍치마'라고 외관이 멋있는 빌딩은 그 자체로 큰 장점이 되고, 시세에도 반영이 된다. 그러나 빌딩 투자로 더 실속을 챙기려면 내부구조가 효율적인지, 임대 면적은 어느 정도이고, 어떤 업종의 세입자에게 적합한지 등을 먼저 꼼꼼히 체크할 필요가 있다.

# 건물에 투자하고 관리하는 것은 하나의 사업체를 운영하는 것과 같다. 특히 상대방의 입장에서 고려하고 서비스를 제공해야 성공할 수 있다.

# 꼬마빌딩 매입 STEP
1. 자금계획
 - 현금을 보유해 놓은 상황에서 매물을 찾기
2. 정보수집
 - 빌딩 관련 기사나 서적 챙겨보기
 - 현장의 부동산을 찾아다니며 알짜 정보 얻기
 - 자신이 평소 쇼핑이나 문화생활을 즐기던 곳, 지인들과 술 한 잔 기울이던 곳의 인근 중개사무소를 찾아가 인근 상권의 상황이나 빌딩 시세에 대해 물어보자.
 - 인근의 매물로 나와 있는 건물과 최근 2~3년 이내에 인근에서 매각된 사례들도 같이 검토. 최근에 매각된 사례는 현재 매물로 나와있는 건물의 미래모습이라고 생각하면 된다.

# 부동산 중 빌딩은 환금성이 낮기 때문에 환금성이 높은 지역 위주로 봐야 된다. 환금성이 높은 지역은 1순위가 강남, 서초, 송파(강남3구), 홍대, 이태원, 종로구, 중구, 대학가 근처 등 소비력이 좋은 20~30대 젊은 사람들이 많고 누구나 다 알만한 지역이다. 즉, 환금성이 높은 곳은 수요자가 많은 지역으로, 가격이 꾸준히 오르는 지역이다.

# 건물을 매입하는데 투자금 전부를 사용해서 리모델링할 비용이 없더라도 일정 기간이 지난 후, 공시지가가 상승하거나 인근의 건물이 높은 가격에 팔려 내 건물의 자산가치가 더 높아졌을 때 감정평가를 다시 받아 추가적인 대출을 통해 리모델링을 하는 것도 하나의 방법이다.

# 매입 후 바로 매각을 하면 많은 양도소득세를 내야 하기 때문에 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있는 3년 이후가 좋다.

# 빌딩 투자를 통해 승부를 보겠다고 마음 먹었다면 강남으로 들어와야 한다. 빌딩 투자의 메인은 강남이기 때문이다. 강남 내에서도 소득 수준에 따라 빈부격차가 존재한다. 상권도 테남(테헤란로 남쪽)보다는 테북이 더 활성화되어 있다. 테북에는 강남구를 대표하는 신사동 가로수길, 압구정 로데오거리, 강남역 상권, 삼성동 코엑스, 청담동 명품거리 등이 위치하고 있다. 

# 테북 : 신사동, 청담동, 논현동, 역삼동, 삼성동

# 2022년까지 강남역, 신논현역, 논현역, 신사역을 연결하는 신분당선이 연장될 계획인데, 개통되면 신사동 가로수길, 논현동 한신포차 거리, 강남역 먹자상권이 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 필자가 가장 추천하고 강남에서 투자 1순위라고 말하고 싶은 곳이 바로 강남역 상권이다.

책을 읽으면서, 마치 곧 꼬마빌딩을 매입할 것처럼 가슴이 두근두근 거렸다! :) 어떤 투자이든 기본적으로 꾸준한 발품과 손품, 공부가 필수인 것 같다. 그리고 투자금 확보를 위한 절제와 인내의 시간!